2011年11月3日星期四

《市場觀察》鬼節來臨,中國房地產市場提前見鬼

核心提示:中國的房地產終於要下跌了?接下來會怎樣?實際行動比官方數據更有力,當那些行動涉及抗議示威時更是如此。

原文:Halloween comes early for Chinese real estate
作者:Craig Stephen
發表:2011年10月30日

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【編輯配圖:來自美聯社】

香港(市場觀察) ― 在和中國打交道時,實際行動比官方數據更有力,當那些行動涉及抗議示威時更是如此。

去年,工人要求提升工資以應付生活開支上漲而發起的一連串罷工,說明遠在當局開始調高利率之前,中國便有嚴重的通脹問題。

上 星期,中國多個城市的物業買家對樓價下跌感到忿忿不平,並起而抗議。從中可以歸納的一個總結是中國的樓市已經發生了決定性的轉向了。雖然九月份的數據顯示,在中 國的七十個城市當中,除了一個之外,樓價均錄得升幅;這些的抗議卻說出了另一回事:中國的置業美夢正快速變為鬼節般的惡夢。

據《中國日報》報導,數百名業主沖擊上海龍湖地產售樓辦事處,要求售樓商賠償他們在簽訂買賣合約後,樓價下跌多達30%而造成的損失。這些不幸的業主當中,有些要到明年三月才入伙,但他們已經要面對三十萬元人民幣(47,000美元)的損失。

《南華早報》報導了在香港上市的中國海外發展有限公司綠地集團、以及北京、杭州售樓處的抗議。有些抗議更轉化為暴力。

買樓長期以來就有高風險,這已被廣為知曉。買家不大可能有進行抗議的法律基礎。但是,很容易想到這些已經達成交易的業主為什麼感到象在做噩夢。
上海市政府要求發展商在割價超過20%時要做匯報,看來當局理解到這些紛爭升級為更嚴重事件的潛力。假如樓價下跌是政府為冷卻樓市而推出的限購令直接引起的話,要求當局改弦更張的壓力便會更大。

到目前為止,大部分對中國樓市的評論都集中在銀行而不是買家的FALL OUT 之上。就在兩星期前,銀行監管機構說,壓力測試顯示,中國的商業放貸者可以應付多達40%的樓價跌幅。

這樣強的應變能力的其中一個成因是住宅買家付的可觀訂金。那些首次置業的用家要繳付樓價的30%訂金;而購買第二個單位的買家,要繳付的訂金在年初由50%上調至60%。因此,說到應對無工作、無入息、無住所的三無人士的"忍者貸款"或是可調利率抵押貸款可能導致的情況,中國的銀行至少比美國的多了一重緩沖。

可是,當樓價持續下跌或是上升時,這些訂金對保障買家不受重大財富損失的作用有限。

在物業還未完工時割價求售,很難說得上是明智的市場推廣策略。事實上,有一個物業買賣經紀對我說出他形容為惡夢的情況:他的買賣還未完成,發展商便開始以較低的價錢售賣同類的單位。

過去,香港地產發展商把樓宇空置多年也不割價出售的例子是有的。可是這些發展商是在一個以少數資本雄厚的發展商為主導的市場中營運,它們遵守定價的規律是石油輸出國組織也會自視不如的。

可是,中國的房地產市場不僅大得多,也更零碎。據估計,目前中國的發展商為數兩萬,有超過200家在中國和香港交易所上市。當較弱的發展商被逼割價求售時,某種形式的整合現在看來不可避免了。

在目前的環境下,資產負債表良好的優質發展商對潛在買家和投資者而言一樣重要。

展望未來,任何有關房地產政策的轉變受密切注視是很可能的事。

最近幾天,中國總理溫家寶說會堅定維持房地產的調控措施的時候,他看來是想打消市場對政策改變的期望。溫家寶又說政府會"在適當的時間恰當地微調"經濟政策,暗示一些彈性。

然而,和住宅價格下跌相比,目前溫總理似乎更擔心食品價格上漲引起的抗議。

另一點要考慮的是:政府可以在多大程度上撬動市場?看起來,許多人相信政府改變政策可以很快的給樓市注入新動力。這和2008年A股股市崩潰時,人們認為只要北京給個是時候重新買入股本信號,便可以解決問題的想法互相呼應。但是,從那時起,中國的各個股市都持續下跌。

當局控制樓市會成功嗎?假如中國的樓市和嚴密控制的香港樓市或是日本樓市相似的話,決定成敗的因素可多著。1989年東京股市崩潰。兩年後,日本的樓市也開始下跌。然後多年,日本繼續忍受它的僵屍銀行夢魘。

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