2010年4月19日星期一

经济学人:房价:就是降不下来

原文:House prices: You can't keep 'em down | The Economist 
译文:经济学人:房价:就是降不下来

来源:《经济学人》印刷版

发表时间:2010年4月15日

译者:Andy Cheng(@adianch2010)
校对:@xiaomi2020,free trans


许多国家的住房仍被高估,价格却在上涨

图片汉化:Charlie Fong 图片也可点击这里查看。




《经济学人》全球住房价格的最新调查显示,住房市场继续走强 。在将近一年的时间里,我们的定期报告都显示绝大多数国家的住房价格与去年同期相比下降了。但最新获得的数据表明,在受监测的20个国家中,有一半国家的住房价格高于一年以前。


由于这些指数最后的发布时间是2009年末,在7个房价通胀率已经转正的国家,住房价格的上涨已有所加速。在香港,价格比一年前涨了四分之一。除了爱尔兰以外,那些市场尚未出现拐点的国家衰退的步伐也已经减缓。在美国,我们跟踪的3个指标有2个显示,价格仍旧低于一年以前,但1月份的Case-Shiller十大城市住房价格指数处于与一年前同样的水平。


2009年第三季度,新加坡曾是衰退最为严重的住房市场之一,但在今年头三个月 ,它走出这一境地,成为房价高涨排行榜第二名的市场 。这种泡沫化显然使新加坡政府感到焦虑,该国政府已采取措施使购房者延期还贷变得更为困难,并抑制投机性购房。加拿大是另一个住房价格再次上涨的国家,2月已有新的规定出台,使投资购买不动产变得更为昂贵,并减少了现有的房产主利用其住房来贷款的额度。


其他国家是否也应考虑采取类似的措施呢?这部分取决于如下的判断:房价的下跌是否已足以挤出过度的泡沫,还是房价仍然被高估。要搞清楚这一点,方法之一是将一国的房价与租金的比率(即“租售比”)与其长期平均水平进行比较,就像我们衡量房屋的合理价值时所做的那样。


在日本、瑞士和德国,住房租售比低于它们的长期平均值。但即使在美国,《经济学人》合理价值指数的指标之一显示,对房价的修正已经大为过度。使用Case-Shiller全国指数衡量,房价看似已经跌到了被低估的程度。在Case-Shiller十大城市指数所包括的美国大城市中,租售比正在接近历史平均水平。如果用联邦住房金融署发布的指数来衡量,美国的住房仍旧被高估大约13%,但这一指数排除了用次级贷款融资购买的物业,它们有很多已经以非常低的价格被售出,因而某种程度上可能低估了价格探底的程度。


英国的情况不太一样。英国住房价格在2010年第一季度已经比年初上涨了将近10%,但全国的租售比仍旧超过长期平均值近1/3。这种情况——在房屋依旧显得高估的情况下市场价格上涨——也可以在香港、新加坡、澳大利亚、瑞典和加拿大看到。在法国、意大利、西班牙和爱尔兰,与潜在的收益相比,住房价格显然被高估,但至少那些地方的价格仍在下跌。


 
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