2010年4月11日星期日

福布斯:亿万富翁素描:张欣——中国房地产开发商的悲叹

原文:Forbes:China Developer's Lament

译文:福布斯:亿万富翁素描:张欣——中国房地产开发商的悲叹 

作者:Gady Epstein发表时间:2010年3月29日
译者:苏吴男爵
校对:小米2020

去年中国的房价不顾诸多前景黯淡的预言,飙升至历史新高。在此刻敲响 “房地产泡沫”警钟的是最不可能的人选——44岁的房地产开发商、SOHO中国的联合首席执行官张欣。“如果你看看上海、北京、深圳和杭州的中心地段,房地产价格都翻番了。”,张欣说。“虽然不存在对更多楼盘的明显需求,但是人们一哄而上盖更多的房子卖给投机者,(这使得)泡沫持续增长,我认为这对国家而言极其危险。”

讽刺的是(虽然对张欣而言并无坏处)几乎没有私营业主比张欣与其丈夫——SOHO中国董事长潘石屹——更适合担当中国泡沫的标志。(潘于2005年将所有股份转移至张欣名下。)去年,夫妇以5亿8600万美元的价格购买了12英亩土地,完成了非国有企业在北京最大的一笔土地交易。他们旗下最大手笔的楼盘——由扎哈·哈迪德设计的 SOHO银河——也开始破土动工。如果说这对夫妇还不算是投机者的话,他们就是投机的推动者。

张欣声明说:“供应是我作为供应商的职责。我只是碰巧知道了他们并不需要这些房子,但这仍然无法让我停止建造,因为他们在门外排着队想要房子。”

卖方销售没有正常需求的产品,买房不管需要与否购买产品——这就是中国经济的概括。在一个由政府指导下的贷款催生的市场中,买卖双方只会变得愈发野心勃勃和狂 热。

至少对卖方而言,这是非常理智的决定。不趁着经济还热的时候进入市场意味着错失轻松获益的机会。当身为剑桥毕业生、左派人士的张欣声称房地产泡沫正在危害这个国家的同时,在华尔街受训过的经历也让她合理地声称不参与房地产市场将会损害她的股东们的利益。SOHO中国的销售额几乎是上一年的两倍,达到了20亿美元。

在创建了SOHO中国公司的15年后,这位房地产大亨正处于她作为资本家的巅峰位置,此时她也在为中国会走向何方而疑惑。从今往后的15年,SOHO中国建造在北京地平线上的诸多摩天大楼是否会被世人敬仰,还是被谴责为速成资本主义的符号,廉价地生 产出来、只为换取煤老板和腐败官员的脏钱?

张欣和她的丈夫强烈意识到两人在文化上、经济上都是要面对上述疑问的代表性人物,这部分因为他们决心高调地生活——对中国的亿万富翁而言并不常见。潘石屹的光头、咧嘴而笑和黑框小眼镜是中文媒体对他的报道的鲜明标志,而英语流畅的张欣时常以笑容可掬、佩戴高雅头饰的形象出现在西方出版物上,比如《福布斯》。

他们有意识地将自己与SOHO品牌同化。去年张欣在 Sina.com.cn上创建了一个中国微博客的账号,(新浪将它类似于Twitter的服务称为“微博”,意即微博客,后被昵称为“围脖”。)她对围脖账号上传来的刻薄话似乎大吃一惊。“自从我开通了围脖,我意识到房地产开发商在中国受到何等极端的仇恨。”张欣说。她的微博提及了房地产、她的两个儿子和她通过SOHO中国基金会进行的慈善活动。“我天真地以为人们知道我们在干干净净地做这一行、在提升品牌、提供好的工作岗位,以为人们知道我们是城市建设者、把建筑学引入中国、我们纳税、一直被评为模范纳税人。我曾经为自己所作所为感到非常自豪,真是这样吗?老实说我 不知道。”

现实对于张欣而言是痛苦的,她将自己视为在法律尚且缺位的国度中谋求法治的改革家,也是在世上贫富差距最大的国度之一为穷人而焦虑的进步论者。

张欣与穷人之间的天差地别是造成这种深刻的怀疑之一,这是她要面临的问题。在中国的公众意识中,房地产开放商们利用关系低价获得土地,用远低于居民应得的补偿金打发他们离开住地,并通过这样的方式致富——事实上也常常如此。



上个月,知名出版商洪晃在微博上提问:“谁是你最喜欢的房地产老大?”她提供的4个选项中包括潘石屹。对此回应的400多条评论中的大多数声称4人均为奸商,因此恨他们全体。有一条评论回应是以类似于一 个世纪之前的洛克菲勒的批评者们的口吻说,像潘石屹那样的房地产开放商们是出于内心的罪恶感才向慈善团体捐赠:“他们捐赠的钱越多,你知道他们的罪恶感就一定越多。”

看到这些观点后,张欣求助于自己的微博:回到北京就看到洪晃的微博,看评语就知道房地产商被推到社会矛盾的前沿。真有文革的味道!只要我们把每一天的每一项工作都看成是祈 祷,无论贵贱都会得到祝福。”[原文]

张欣是来自缅甸的外国移民,她在贫穷中长大,童年经历了毛泽东时代的巨变。青年时代的张欣在香港的工厂中工作,直到1985年前往英国上大学。凭借剑桥大学发展经济学硕士学位,她在香港的巴林银行得到一份工作,分析的 是在中国,她的老家——正在成型的民营市场。她自然地将这份工作视为她研究生课题的延伸。不久后,张欣所在的单位被高盛兼并,她继续在高盛任职,之后又在香港与华尔街为桑迪·威尔(Sandy Weill's)的旅行家集团工作。正如她所说,在那里渐渐对华尔街式的资本主义不再抱有幻想。她必须回到中国去拥抱另一种形式的资本主义。

张欣在北京邂逅了现年46岁的潘石屹。潘石屹作为一个地产淘金者,在上个世纪90年代早期中国南方的海南房地产泡沫中有所斩获。彼时他是北京最早的真正房地产公司之一,北京万通实业股份有限公司的合伙投资人。1995年,潘石屹从万通撤资与张欣共创了SOHO的前身。

张欣说,潘石屹并未在合伙中投入多少资金——事实上她投入了更 多,主要是在华尔街工作时积攒的资金。他们得到的第一块地是位于市中心外、过去曾是工厂用地的一块不受欢迎的鸡肋。她努力用西式的方法从投资银行和基金筹措资金开发了第一块房地产,后来成为了SOHO现代城。但自1997年的金融危机后,张欣让步于潘石屹的中国式筹措资金的方式:一部分一部分地来——这些资金往往来自高利贷——并以相应的方式建造和出售。一个楼层一个楼层地筹集资金、扩大建设、然后出售,这基本上成了SOHO的融资模式,直到公司于2007年在香港以60亿美元的市值上市。(SOHO目前的市值不及当时的一半,张欣持有的股份现在价值16亿美元。

现在SOHO的品牌统治了北京的城市景观;它已经建成了超过2000万平方英尺的办公、商业、居住空间。一些入住者抱怨 SOHO公司的成功是靠热点炒作而非靠质量胜出,廉价建造的房子自竣工之日就开始老化。张欣回应说:当消费者们持续以高价购买SOHO的房产时,“这些评论不值一提”,但她同时表明SOHO将会更直接地管理所有楼盘。她还基本上否认接手了备受批评的项目——重建北京的旧中心区,“前门”——为一条迪士尼式 (Disney-fied)的商业步行街。张欣说政府主导了这个项目,它将彻底摧毁这一北京最古老的城区之一。而她 的意见在事情进展的每一阶段都遭到了拒绝。她最终评价是:“这就是政府想要的。”

目前,张欣正在评估政府主导下的市场经济为中国留下了什么。这使她的家庭变得富有,但是也促生了显而易见的越轨行为。“处处都有腐败,”她说,“难怪会有‘谁有钱等于谁腐败’的公共意见。”她曾指出在美国(公众)对待她曾经的雇主们的态度也好不到哪里去。“我曾和一个朋友聊天,他是我过去在高盛的同事,”她说,“我告诉他,‘我们在中国是最被仇视的一群人’,他说,‘我们在美国是最被仇视的一群人’。”

“在参与了市场经济15年后,我也是最能意识到其不足的人之一,”她说,“如果你只是让市场自行运作的话,它本身不会有任何目标。市场只有一个目的就是追求利 润。我认为借着金融危机的契机,现在是我们所有人考虑和反思的时候了。”

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