2010年3月15日星期一

时代: 中国的房地产:泡沫、泡沫、艰辛和麻烦

译文:中国的房地产:泡沫,泡沫,艰辛和麻烦

撰文:Bill Powell / 上海
发表时间:2010年3月22日刊 星期一
译者:Andy Cheng
校对:cfy
图:落空的承诺
北京空荡荡的商业大厦是令人不安的征兆。
摄影:NeLSON CHING / BLOOMBERG / GETTY IMAGES
他每天驾着自己的出租车穿行于上海壮观拥堵车流中,手机闲聊,喃喃自语。杨金宇(音)看起来并不像房地产款爷。但当政府让他从位于上海市中心的家搬出来、将其土地卖掉用于重新开发的时候,杨用补偿款在上海郊区买了一套公寓。八年后,这位出租车司机聪明地令第一套房产增值,从而在这个城市拥有3套公寓,还将目光投向更大的:一套漂亮的郊区河滨别墅,拥有5个卧室,现在归一个来自山西省的煤老板所有,但他从未住过。2月下旬,杨问当地的一个房地产经纪人:他想卖多少钱?答案是73.5万美元,杨的眼睛眨都没眨:想要
类似故事的背后,按传统经济学思路考虑,危险的投机泡沫在累这些日子,除了美国的衰退是否会二次探底之外,没有什么能令更多经济学家、国际投资者、对冲基金经理和银行家们扯着脑袋思考这个似乎简单的问题:中国房地产市场是一个泡沫吗?
 他们焦虑的原因很清楚:整个2009年,全球陷入10年来最严重的衰退,中国的经济增长却保持不变。今年,中国的GDP可能增长9%或者更多,而美国和欧洲则可能只是缓慢复苏。对于全球数千家公司,任何对中国乐观前景的威胁都会威胁他们的底线。(一个例证212日,当北京的中央银行出人意料地将其银行存款准备金率提高,标普500指数应声而落。)没有任何东西——即使庞大的政府基础设施投资也不能——比房地产投资更驱动中国的增长
去年,中国整体增长的90%归功于总固定资产投资,而其中住房和商业房地产投资占将近1/4首先是美国房地产的破产令世界陷入衰退,考虑到这个并非无关紧要的事实,很多分析家现在开始担心更严重的情况。上海的独立经济学家谢国忠说:中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。
从今年年初开始,这类观点显然已经为北京的中央政府所接受,它正试图收紧总体信贷增长,尤其是房地产贷款。为了配合35日在北京召开的全国人大,财政部公布了最新的预算报告,关注地方政府轻率的巨额基础设施和开发项目形成的负债。甚至在分发报告时,温家宝总理告诉人大代表,当局在2010年会放缓贷款增长和新的建设,采取额外措施遏制投机性的房地产投资。首次置业者的按揭折扣——这个折扣令20年期按揭的利率由5%降到4%之上——已经被取消,对想买第二套、第三套房作为投资的购房者,贷款标准已有所收紧。
这些措施姗姗来迟。根据房地产咨询公司高力国际的数据,中国70个大中城市的住房价格在2009年飙升,北京和上海涨幅达到50%-60%。房地产已变得炙手可热 ,以至于已经渗入流行文化。去年最流行的电视剧是一部名为《蜗居》(意为狭小住所)的电视剧,聚焦于一对年轻夫妇为了一套很小的上海公寓,将他们2/3的月收入用于支付按揭月供的困窘。他们的故事太真实了。正如经济学家谢所指出的,中国的住房价格和人均收入之比毫无疑问是世界上最高的。中国城市的住房价格和收入之比超过20,意味着要买一个平均水平的住房,需要花费居民20年的总平均工资。(相比之下,美国城市的住房可供比最高是8.2,在檀香山。)
一些经济学家担心住房和商业房地产市场的过度供给已经导致价格下跌,而近期政府的激励政策会导致硬着陆北京,大量商业用房一排排空着,包括紧挨着2008年奥运会游泳场馆水立方的很多零售用房楼层。据高力国际,商业用房租金比去年略有下降,而住房价格也已经开始走弱。根据中国现状研究(China Reality Research)的数据,住房价格在去年末达最高点,现在掉头向下。

祈祷吧 
近期的历史表明,当泡沫最终破裂,它们可能是轰然崩塌。事实上,中国是否处于其房地产泡沫的末期呢?很多人并不以为然。他们指出两个原因使中国的情形区别于美国。其一是房地产部门完全不像美国和其他发达地区那样依赖债务融资。以出租车司机杨3套住房中的1套所在的小区为例,开发商上海复地没有花一分钱盖房,就已经预售了所有的房屋(译注:此种说法与实际情况不符,开发商预售之前房屋应当建设到一定进度)。在中国住宅市场,标准操作程序是用客户的现金来为开发融资,而不是用贷款。
中国的购房者也不是大量举债融资。北京清华大学教授程致宇(Patrick Chovanec致力于中国房地产领域的研究,他认为只有50%的住房是用按揭购买的,另一半在购买时全额支付(相比之下,在美国超过90%的房地产交易通过按揭来融资)。一个原因在于,跟杨一样,很多中国人从之前国家所有的住房迁出,其所在城市区域的土地则被用于新的开发项目。补偿款加上部分积蓄,足以在城镇之外购买像样的公寓。经济学家谢认为拆迁款可能是政府支持当前经济的最重要的手段。而事实是,中国市政建设甚至没有接近此类拆迁计划的尾声。
另一个支撑住宅不动产市场的重要原因,是中国购房者的心理以及对他们运用其存款的法律限制。走出文革的喧嚣刚刚34年,离场恶性通货膨胀不超过15——消费者价格涨幅在1994年达到21%——中国人认为房地产是最重要的保障(清华程致宇称之为金屋综合症)。杨说他甚至没想过把3套公寓中的2套租出去,因为从中获得收入并不重要,拥有它们就是保障。如果我有任何经济上的困难,可以把它们卖掉还债。那是真正的保障。
中国居民备用储蓄有限的投资渠道支持了此类观点。银行利率仍是受管制的,一个标准储蓄账户的回报率相当可怜,少于1%,而中国只是刚刚开始打开居民合法投资国外的大门。对于大部分储蓄者,只剩下房地产或者股票市场——而如果一个公寓等于一座金屋,股票市场就等于赌场。通常而言,中国人爱好赌博,但他们更爱他们的金屋。
当然,这并不意味着市场是安全的。事实上,人们迷上一个泡沫,通常会有看似坚实的理由认为泡沫不会破裂。1990年代早期的东京,房地产价格据说不会崩盘,因为在多山的日本可用的土地相对于人口如此之少。地形学上那曾经是、也仍然是事实。最终呢,毫不相干。
在全国人大的开幕致词中,温家宝总理说2010将会是一个经济形势空前复杂的年份。他显然是对的。房地产的萧条,或者可能更严重的情况,迟早会袭击中国。问题是如果它来得早,世界上增长最快的经济体没有任何可以依靠的。它的出口市场仍然疲软,而在过去两年的大幅增长之后,其基础设施的增长能力也受到限制。世界的其他部分仍在寻求恢复经济的脚步。北京当局希望他们能令泡沫萎缩而不会整体破裂。那是棘手的事务。并不仅仅是中国的房产主需要祈祷他们能够成功。 

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